둔촌동 다중주택 낙찰 리뷰!!

26년 2월 9일에 낙찰된 둔촌동 다중주택​!!

해당 물건은 위치는 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온아파트 인근에 위치하며, 5호선 둔촌동역까지 500m 거리에 있는 역세권 수익형부동산임. 게다가 올림픽공원도 인접해 있어, 1인가구가 선호하는 입지에 해당함.

2. 해당 경매물건의 호실구성 형태는 반지하(지하1층) : 6개 호실(원룸) 1층 : 1개 호실(4룸, 아마 주인세대거주?) 2층 : 6개 호실(원룸) 3층 : 6개 호실(원룸) 4층 : 6개 호실(원룸)

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반지하 원룸 6개 호실

지상층 원룸 18개 호실

1층 4룸(주인세대형)으로 구성되어 있음.

​3. 낙찰된 금액 기준으로 주변 시세 등 수익분석을 위한 주변 시세를 살펴보면

최근 5년 이내 신축 원룸 시세 : 보 3,000만원 / 월임대료 70~75만원 수준

해당 건물내 엘베가 없다는 걸 감안하여 : 보 1,000만원 / 월임대료 70만원 적용

반지하층 : 보 2,000만원 / 월임대료 40~50만원 수준

-> 해당 건물 반지하 임대차내역 : 보 1,000만원 / 월임대료 50만원

1층 4룸 : 대략 보 5,000만원 / 월임대료 200만원 적용

공용관리비 각 세대별 5만원 추가 고려

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4. 상기 조건으로 분석한 수익률은 (용주주님 수익률표 적용!)

1) 대출없이 낙찰시 필요 자기자본 : 약 21억원

월 순이익 : 약 18백만원(재산세 및 종부세, 교통환경개선부담금 등은 미고려)

실투 수익률 : 10.26%​

2) 대출이용시(LTV 60% 적용 -> 담보신탁 방식으로 대출 가능)

필요 자기자본 : 약 7.2억원

월순이익 : 약 12.2백만원

실투 수익률 : 20.34%​

다주택자 규제만 아니면 서울 중상급지의 꽤 괜찮은 수익형 부동산이라는 것을 알 수 있음

​만약, 내가 무주택자이고 아파트 구입하기엔 무리가 있다면

해당 다중주택은 꽤 괜찮은 대안으로 생각됨.

​※ 취등록세은 1가구 1주택 적용하였으며, 일부 공부상 근생부분은 취등록세 안분하여 계산하였음

5. 해당 물건이 수익률 및 location에서 장점이 있는 반면, 단점도 존재함.

상기 유형의 원룸형 수익형 부동산을 낙찰 받거나 구입을 고려하더라도 단점이 무엇인지 알고 투자해야 하지 않을까?

다단중주택은 단독주택으로 세법상 1가구 1주택으로 취급되고 있음

즉, 지상 2~4층에 소재하는 18호실은 1주택에 해당함

• 문제는 B1, 1층은 공부상 근린생활시설이지만 현황 주택으로 이용 중임

매입 후 현황 그대로 주택으로 이용할 경우, 나중에 매각시 근생부분에 대한 각 호실을 주택으로 카운터하기 때문에 다주택자 양도세가 문제될 수 있음.

-> 오피스텔 매입 후 임차 또는 자가거주하여 전입하게 되면 세법상 주택으로 보는 것과 동일함.

그 밖에 임차인 민원관리 등 신경쓸요소가 많다는 점이 불편할 수 있지만, 1~2년 운영해보면 노하우가 생기고, 3~5년 이내 신축건물은 크게 관리가 필요하지 않음.

공실도 물론 없지 않지만, 상가 공실보단 훨씬 안정적으로 운영 가능함.

-> 임대료가 꾸준히 들어오면, 요즘같이 일부 공실 발생하거나 세금 이슈가 있어도 버틸 수 있는 힘이 있음. 나도 임대사업자이지만, 생각보다 월급 외에 꾸준히 들어오는 돈에는 힘이 있음(김승호 회장님의 '돈의 속성')​

※ 경매물건 명세표는 주로 현황용도를 기재하기 때문에, 꼭 건축물대장상의 용도를 확인해볼 필요가 있음

6. 마지막으로 해당 물건을 누가 낙찰받은 지 보면?

바로 LH가 매입임대주택 목적으로 낙찰 받은 케이스임.​

물론 해당물건 기존 임차인이 전세사기특별에 따라 LH에 매입을 의뢰해서 매입심의가 된 물건으로 보여짐.

요즘 같은 다주택자, 취등록세 중과이슈, 임대주택에 대한 사회 이슈가 없었다면, 일반투자자에게 훨씬 높은 금액으로 낙찰될 물건이라는 게 내 생각임.

​작년 부동산 대출제한 대책 발표 이전까지만 하더라도, 서울 역세권 다중주택(신축) 낙찰금액 100%를 상회했으니깐 말이지.

​※ 내가 생각하는 투자포인트

1. 최근 5년이내 신축된 다중,다가구 주택 위주로 역세권 물건(엘베까지 있으면 더 좋음) 중심으로 검토

2. 대출고려 없이 자기자본 수익률 8~9% 이상의 물건

3. 일부 근생 용도이나 현황 주택으로 이용중인 물건이라면, 오히려 낙찰 후 경락잔금대출에서 사업자대출로 풀 수 있어 현재 주담대 대출제한에 걸리는 아파트 보단 유리한 면이 있음

4. 매입 후 공부상 근생용도는 수익률을 좀 포기하더라도 전입조건 없이 또는 실사무실 사용할 임차인에게 임차하여 향후 양도세 이슈 회피 가능.

5. 나머지 다중, 다가구주택은 개인명의로 2주택자 이상일 경우엔 주택임대사업자 등록하여 종부세 회피하는 전략이 좋음.

6. 어차피 서울 주요권역 땅에 투자한다고 생각하고, 건물은 감가상각되니 비교적 신축건물 매입하여 장기간 보유해도 큰 스트레스 없이 운영 가능함. (매년 10% 운영수익(대출이용시 20%) + 5~10년 후 매각차익)