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최근 수협 조합에서 접수된 다가구주택 부실채권 물건임.

건물 현황을 살펴보면,

3-5층 : 다가구 8개호실

1-2층 : 근생사무실이나 현황은 주택으로 보여짐(원룸 5개호실?)

디스코에 등록되어 있는 해당 물건 매물사진으로, 매물호가는 23억임

2021년 12월 사용승인된 준신축건물로, 다중·다가구주택 중 희소하게 엘레베이터가 있음

해당 건물 등기부등본을 살펴볼 필요가 있음

해당 물건의 등기부에서 세가지를 살펴보면 됨

-> 지난번에 얘기했 듯, 부실채권의 차주가 개인(개인사업자) 또는 법인인지 따라 질권대출 LTV가 다름

2. 해당 등기부는 건물등기부등본인데, 건물 사용인일에 맞춰 추가설정계약으로 근저당권이 설정된 것으로 봐서

건축자금 대출로 대출이 나간 물건으로 보임. 이런 대출의 성격에 따라 선순위임차권 인정금액이 달라질 수 있음

3. 그 밖에 요약표에서 매입할 근저당보다 앞서 권리가 없는 지, 후순위 권리(가압류 등)라도 어떤 권리 등이 설정되어 있는 지 살펴볼 필요가 있음

그럼 위에 정보를 AI에 주고 부실채권 매입에 대한 수익성분석을 했을 때, 결과가 어떤지 살펴보겠음

claude ai를 활용해봤는 데, 초기 분석은 다소 실망스러웠음

물론 해당 물건의 선순위임차채권에 대한 정보가 없었지만, 감정가 대비 채권잔액 비율이 33.5%로 굉장히 낮은 수준이여서 수협조합에서는 당연히 채권원금 이하로 매각할 가능성은 없을 것으로 보임

또한 질권대출 활용 여부에 대한 시나리오 가정이 없고, 전액 에쿼티 투자를 전제한 분석은 실제 부실채권 투자형태와 맞지 않음.

그래서 내가 예상한 선순위임차채권(해당 부실채권은 경매사건 접수 예정이기때문에 선순위채권을 정확히 파악하기 어렵고 부실채권 매입전 조합의 대출당시 대출서류를 가지고 추정하게 됨)을 반영하고, 질권대출 조건 주었을 때의 수익성 분석 수정해보았음

아래는 내가 검토한 부실채권 수익성 분석임

난 매입을 채권잔액의 100%을 예상하고 분석하였고, 질권대출을 좀 더 공격적으로 설정하여 ai 분석내용과 다소 차이가 있음.

최종 ai 부실채권 분석 링크

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