26.03.10 낙찰(유찰)물건 리뷰1 (중앙/서부법원)
송두환
신사동 세로수길 중소형빌딩
신사동 세로수길 중소형빌딩
대지면적 252.56평, 연면적 620.87평
사용승인일 : 1981.10월
용적률 약 195%
2종 일반주거지역 -> 서울시 한시적 용적률 완화(2028.05월)로 250% 증축 및 신축 가능
접면도로 5-6미터 도로로 협소
공실률 약 49%로 높음
지하1층 일부, 2층 및 4층 전체 공실
권리신고된 임차내역, 임차인 6명
임차보증금 2.74억, 월임대료 27.1백만원
1회 유찰
2회차 최저입찰가 약 356.3억 -> 신고된 채권최고액 약474.8억으로 취하 가능성 낮음
: 강남 중개업체에서 소화되지 못하고 있는 신사동 가로수길&세로수길 중소형빌딩 현황
2. 동작구 대방동 초 역세권 & 재개발 예정지 다중주택
7호선 신대방삼거리역 역세권 다중주택&일부 근린
사용승인일 : 2018.09월
재개발 진행물건 : 대방동 393-66 일대 역세권 활성화사업 도시정비형 재개발 정비구역 지정
향후 단계
: 정비구역 지정이 확정됨에 따라 조합설립인가 → 사업시행계획인가 → 관리처분 단계
매각기일 변경 -> 미진행으로 봐서, 아마 매수예정자가 있는 듯
비교적 경과년수가 오래되지 않은 다중주택이라, 매입 후 수익내면서 재개발 기다리면 좋을 듯함
3. 대치동 아파트, 최근 강남아파트의 시세 하락률 지표
3호선 학여울역 앞 쌍용대치아파트
전용 42.72평, 3베이 4룸
사용승인일 : 1983.03월
25.11월 1차 매각 후 미납
입찰 4명
낙찰금액 약 44.3억, 낙찰가율 115.87%
2차 매각
입찰 1명
낙찰금액 약 40.5억, 낙찰가율 105.82%
-> 1차 미납금액 대비 3.84억, 약 8.67% 하락 : 최근 강남 아파트 시세 하락률인 듯
-> 청주시 거주 개인이 낙찰받음, 지방 자산가의 강남 아파트 매입 추세는 계속되고 있음
4. 신림동 다중주택, 고점대비 하락률
신림선 선원역 인근에 소재 다중주택
사용승인 : 2020.12월
권리신고된 임차내역, 임차인 20명
임차보증금 약 16억, 월임대료 2.76백만원
해당물건 준공 후 매각
2021.03월 실거래가 23.3억
입찰 1명
낙찰금액 15.1억, 낙찰가율 83.44%
-> 직전 실거래가 대비 약 35.2% 하락!(8.2억 손실)
서울이라도 잘 매입하지 않으면, 큰 손실 볼 수 있음
5. 마포구 서교동 대규모 단독주택, 취등록세 중과 배제 방법
합정역 역세권 소재 대규모 주택
토지면적 256.58평
4회찰 낙찰
입찰 3명
낙찰금액 약 12.29억, 낙찰가율 55.99%
-> 서울 요지에 이렇게 낙찰가가 떨어진 이유는 해당 물건이 주택이라서 취득세 중과가 문제됨
하지만 여기에서 피해갈 방법이 하나 있음
건설사 또는 시행사는 주택건설사업자 면허를 보유하게 되면 재고자산으로 보아,
일정 조건 전제하에 취득세 중과를 배제시켜 줌
해당 물건의 낙찰자도 신하SH건설사로 보아, 취득세 중과배제 조항을 이용하여 매입하였을 듯
6. 마포구 용강동 중소형빌딩, 수익률 우수물건
5호선 마포역 역세권 소재 중소형빌딩
집합건물로 등기되어 있어서, 개별호수로 표기되어 있으나
집합건물 전체 1개동 + 토지로 보면 되는 물건임
토지면적 : 약 259.2평
사용승인 : 2004.10월
권리신고된 임차내역, 임차인 9명
임차보증금 10.48억, 월임대료 약 56.9백만원
-> 최최입찰금액으로 낙찰가 가정시, 단순 임대수익률 약 5.3%
-> 위에 리뷰한 신사동 세로수길 물건보다 더 좋다고 봄
경매 진행 : 변경
7. 신촌 창천동 리테일시설의 몰락?
2호선 신촌역 역세권 리테일시설
토지면적 : 127.9평
용도지역 : 일반상업지역 -> 용적률 100%로 향후 개발 가능 물건으로 검토 필요
권리신고된 임차내역, 임차인 2명
임차보증금 21억, 월임대료 65.5백만원
입찰 1명
매각금액 220억, 낙찰가율 61.11%
-> 낙찰자는 해당 채권 승계회사인 유동화회사로, 향후 시장여건이 좋아지면 일반 매각할 것으로 보임
8. 마포구 성산동 지하1층 근생, PC방 낙찰시 수익률
6호선 마포구청역 지하1층 근린상가
현황 PC방 이용중
권리신고된 임차내역, 임차인 1명
임차보증금 30백만원, 월임대료 2.7백만원
-> 대항력 보유 임차인으로 배당요구하지 않아, 임차보증금 낙찰 인수 예상
입찰 1명
낙찰금액 약 4.95억(실제 낙찰금액 5.25억), 낙찰가율 68.2%
-> 임차보증금 인수시 예상 임대수익률 6.1~6.5%
9. 강북, 비역세권, 중형단지, 브랜드 아파트의 낙찰가율 추이
은평구 응암동, 역세권 X, 중형단지, 강북 구축 아파트 시세 참고
전용 : 25.47평
사용승인 : 2008.07월
세대수 : 361세대
단지 뒷에 백련산 위치
선순위 임차보증금 5.3억
입찰 1명
낙찰금액 약 6.05억, 낙찰가율 80%
투기과열지구
-> 경기 남부권 소재 아파트 보다 낙찰가율 방어가 더 약함