26.03.10 낙찰물건 리뷰2 (남부,북부)
송두환
서울 역세권 집합상가의 현실
대림역 역세권 후면부 상가
전용 약 17.3평
권리신고된 임차인 없음 -> 공실인 듯
해당물건 실거래가(21.02월) 약 9.5억(최초 분양받은 듯)
채권은행 채권신고금액 약 6.4억
입찰 3명
낙찰금액 약 2.65억, 낙찰가율 30.47%
-> 분양금액 대비 -72.1% 하락(6.85억 손실), 상가 분양은 정말 신중해야 함
2. 영등포역 인근 다중주택, 재개발 추진지
영등포역 인근 소재 다중주택 & 일부 근생
사용승인 : 2018.10월
도림동75번지,영등포본동620번지 일대 주택재개발정비사업추진 예정지
권리신고된 임차내역, 임차인 19명
임차보증금 19.55억, 월임대료 2.58백만원
입찰 2명, LH 우선매수
낙찰금액 약 20.1억, 낙찰가율 71.63%
3. 아깝게 놓쳤던 NPL 물건의 낙찰(화곡동 다중주택)
2호선&5호선 까치산역 역세권 소재 다중주택 & 일부 근생
사용승인 : 2021.09월
권리신고된 임차내역, 임차인 18명
임차보증금 17.05억, 월임대료 1.47백만원
입찰 1명
낙찰금액 약 22.4억, 낙찰가율 81%
-> 해당물건은 작년 초 NPL 매입의뢰 접수된 물건이였음
채권원금 20% 정도 할인매입이 가능했는데, 그때 매입했어야 했음 ㅎㅎ
4. 수요 높은 문래역 생각공장당산 지산
2호선 문래역 역세권 소재 생각공장당산, 지식산업센터
전용 : 14.97평
권리신고된 임차내역 없음 -> 채무자 자가사용인 듯
입찰 4명(3회차 낙찰)
낙찰금액 약 5.75억, 낙찰가율 92.3%
-> 해당물건 옆 호수(동일 이용), 2회차 낙찰, 낙찰가율 81.35%
서울 주요지역 내 잘 운영되고 있는 지식산업센터는 수요가 많음
5. 가산디지털단지 지산
가산디지털단지 내 아파트형공장(지산)
전용 26.71평
사용승인 : 2019.03월
임대차관계 미상
입찰 1명
낙찰금액 2.65억, 낙찰가율 52.27%
-> 영등포 지산보단 가산디지털단지 지산의 선호도가 더 낮음
6. 수유역 역세권 집합상가 낙찰가율 현실
4호선 수유역 인근 역세권 집합상가
전용 25.29평
사용승인 : 2021.11월
권리신고된 임차내역, 임차인 1명
임차보증금 30백만원, 월임대료 20만원
현황 공실임
입찰 1명
낙찰금액 약 2.92억, 낙찰가율 33.59%
7. 강북 구축대단지 아파트, 최근 경쟁률
동대문구 휘경동, 역세권 X, 구축 대단지 아파트
전용 25.65평, 2베이 2룸
사용승인 2001.11월
임차내역 미상
입찰 13명
낙찰금액 약 8.83억, 낙찰가율 107.92%
-> 대출이 나오는 서울시내 구축 아파트 선호도가 높음
8. 접면도로, 임차구성이 우수한 용두동 꼬마빌딩
1호선 제기동역 & 2호선 용두역 사이에 위치한 꼬마빌딩
접면도로 여건 우수
사용승인 : 1984.08월 -> 2014.09월 대수선
엘베 없음
양호한 임차구성
권리신고된 임차내역, 임차인 7명
임차보증금 2.2억, 월임대료 13.5백만원
입찰 11명
낙찰금액 약 53.9억, 낙찰가율 92.32%
-> 기존 임대수익 기준, 단순 임대수익률 3.1%
9. 직접 평가한 미준공 다가구주택
중랑구 망우동 소재 역세권X, 미준공된 다가구주택(8가구)
해당물건은 내가 작년 12월에 직접 경매평가했던 물건이 소개해봤음 ㅎㅎ
공사는 거의 마무리 단계에서 멈춰섰고
방치된 기간동안 관리가 안되서, 내부 인테리어 및 수리가 필요함
내부 엘베 있음
현장엔 공사 관련 유치권행사는 없었음